商業不動産向けGaussian Splatting：プレリース・投資家向けツアー・開発マーケティング（2026年）

建物はまだ完成していない。投資家はシンガポールにいる。テナント候補は10年契約を結ぶ前に「実際の空間を見たい」と言っている。

商業不動産は常にビジュアルが重要なビジネスでした。しかし、未完成の空間を見せること、海外投資家とのツアー調整、リモートのステークホルダーを契約締結まで導くこと——これらは従来のマーケティング手法では限界があります。

Gaussian Splattingがこの状況を変えつつあります。 米国のZillowのSkyTourに採用され、住宅不動産業界を変革している同じ技術が、いま商業不動産セクターにも進出しています。

本ガイドでは、CRE（商業不動産）のデベロッパー、ブローカー、プロパティマネージャーが3D Gaussian Splatting（3DGS）をプレリース、投資家プレゼンテーション、工事記録にどう活用できるかを解説します。

対象読者： オフィス、商業施設、物流施設の3Dビジュアライゼーション技術を検討している商業不動産デベロッパー、プロパティマネージャー、不動産ブローカー、投資マネージャー

Key Takeaways

• Gaussian Splattingはスムーズで連続的なナビゲーションを実現——Matterportのポイント間テレポートとは異なる没入体験
• 工事中の物件をプレリース可能——建設中に撮影し、完成イメージをリアルに伝える
• リモート投資家向けプレゼンが没入型体験に——静的なスライドショーから脱却
• 費用は30万〜750万円以上——物件規模とビューワーのカスタマイズ度合いによる
• 追跡すべきROI指標： リースアップ速度、ツアーから内見への転換率、投資家成約率
• 最適な用途： 大規模オフィスフロア、商業施設、複合用途開発、工事進捗記録

商業不動産向けGaussian Splattingとは？

3D Gaussian Splatting（3DGS）は、空間を数百万の微小な発光点として再構築するフォトリアリスティックな3Dキャプチャ技術です。従来の3Dモデリング（メッシュベース）やパノラマ合成（Matterport）とは異なり、真の3D深度を持ち、視聴者がスムーズにナビゲートできます。

技術的な詳細については、Gaussian Splatting完全ガイドをご覧ください。

なぜ商業物件で重要なのか

商業空間には独自の可視化課題があります：

• スケール： オフィスフロア、倉庫、商業施設は住宅よりも大幅に大きい
• ステークホルダーの多様性： テナント代理人、投資家、建築家、施設管理者それぞれが異なる情報を必要とする
• 意思決定タイムライン： 商業リースは年単位、数億円規模の決定
• 着工前マーケティング： 住宅と異なり、CREは物件が存在する前からマーケティングが必要

従来のバーチャルツアー（360度写真のつなぎ合わせ）は「テレポート」体験——ポイントからポイントへジャンプします。Gaussian Splattingは連続的でドローンのようなナビゲーションを可能にし、実際に空間を歩いているかのような探索を実現します。

2026年、なぜ商業不動産がGaussian Splattingを採用しているのか

業界の動向

住宅不動産業界が先行しました。2025年末にローンチされたZillowのSkyTourは、Gaussian Splattingを搭載した初の大規模プラットフォームです。

この勢いは商業不動産にも波及しています：

• バーチャルツアーソフトウェア市場： 2033年まで年率15〜20%で成長予測
• リモートステークホルダーの期待： CRE見込み客の50%以上が現地訪問前にバーチャルツアーを期待
• プレリース需要： データセンターやオフィスのプレリースで、未完成空間の可視化ニーズが増加

日本市場の状況

日本の商業不動産市場でも、不動産テックの導入が加速しています：

• J-REIT市場の成長： 機関投資家向けの物件プレゼンテーション需要が拡大
• 海外投資家の増加： アジア・欧米からの投資で、リモートでのデューデリジェンス需要が高まる
• 物流施設の活況： EC需要拡大に伴う大型物流施設開発で、広大な空間の可視化ニーズ
• オフィス再編： ハイブリッドワーク対応でのオフィス移転・縮小に伴うリーシング活動の活発化

テクノロジーの転換点

2026年が転換点となる要因：

撮影の簡素化： プロ品質の3DGSがスマートフォンで撮影可能に。初期評価に専門機材は不要。

処理速度の向上： 数日かかっていたクラウド処理が数時間で完了。

Web配信： WebGPUとThree.jsの進歩により、高品質な3DGSがブラウザで直接レンダリング——ダウンロード不要、プラグイン不要。

商業不動産のユースケース

1. プレリースマーケティング

最も変革的なユースケースです。従来のプレリースはCGパース、図面、想像力に頼っていました。Gaussian Splattingなら工事中に撮影し、見込み客に実際の完成イメージを見せられます。

仕組み：

1. 工事の各段階で空間を撮影（月次更新）
2. 各撮影を個別の3DGSモデルとして処理
3. 見込み客に進捗タイムラインを提示：「現在の状態、完成予定の姿」
4. 工事の進捗に合わせてモデルを更新

メリット：

• CGパースではなく、実際の空間を探索可能
• 工事進捗が自動的に記録される
• 開発サイクルの早い段階からマーケティング開始
• 「最終的な仕上がり」への不安を軽減

最適な物件： 投機的オフィス開発、建設中の商業施設、ビルド・トゥ・スーツプロジェクト

2. 投資家向けプレゼンテーション

投資説明資料は静的です。現地視察はコストがかかります。Gaussian Splattingは没入型の投資家体験を創り出し、写真よりもはるかにスケールと品質を伝えます。

ユースケース：

• 新規開発のファンドレイジングプレゼン
• 機関投資家向けポートフォリオツアー
• 取得案件のデューデリジェンス資料
• リミテッドパートナー向け四半期レポート

投資家が反応する理由：

• 技術的先進性とプロジェクト管理力をアピール
• 出張なしで詳細な探索が可能
• 投資委員会向けの共有可能な資料
• 比較物件と統一フォーマットで並べて表示

プロのヒント： 投資家タイプ別にツアーを作成——CFO向けには財務面、ESG重視のLP向けにはサステナビリティ機能、テナント志向の投資家向けにはアメニティを強調。

3. 工事進捗記録

マーケティング以外にも、3DGSは工事進捗のビジュアル記録として機能します。月次で撮影すれば：

• 紛争解決のための記録
• 融資機関向けの進捗確認
• 竣工図書の履歴記録
• 施設管理者向けトレーニング資料

連携の機会： 3DGS撮影をプロジェクト管理タイムラインにリンクし、従来の進捗報告を補完するビジュアル履歴を作成。

4. マルチテナント物件の紹介

大型商業物件には複数の空き区画があり、構成も異なります。Gaussian Splattingで実現できること：

• 個別区画へのアクセスを含む統一物件ツアー
• 空き区画の並列比較
• テナントフィット可視化（異なる業種での空間利用イメージ）
• ポートフォリオ全体での空室マーケティング

ワークフロー例：

1. 空き区画を重点的に物件全体を撮影
2. 空室を強調するナビゲーションを作成
3. 面積、賃料、空き状況の注釈を追加
4. 成約や空室発生に応じて更新

5. 商業施設の動線可視化

商業施設では、顧客動線の把握が重要です。Gaussian Splattingで可能になること：

• 顧客動線のバーチャルウォークスルー
• 主要位置からの視認性分析
• テナント配置の可視化
• サイネージ・誘導計画の検証

リーシングチーム向け： 見込みテナントに、主要エントランスや通行動線からの店舗視認性を正確に見せられます。

Gaussian Splatting vs. Matterport：オフィス・商業施設での比較

商業物件の3D可視化を検討しているなら、Gaussian SplattingとMatterportを比較しているでしょう。違いは以下の通り：

Gaussian Splattingを選ぶべき場面

• プレミアムポジショニング： ハイグレードオフィス、フラッグシップ商業施設、機関投資家向け開発
• 大規模オープンスペース： アトリウム、倉庫、オープンプランオフィス
• 屋外統合： キャンパス物件、屋外エリアのある商業施設
• カスタムブランディング： ブランド化されたビューワー体験、Matterportウォーターマークなし
• データ所有権： 自社ホスト、サブスクリプションロックインなし

Matterportを選ぶべき場面

• 迅速な展開： 数日以内にツアーを公開したい
• 計測重視： テナントが正確な面積確認を必要とする
• 予算制約： Matterportのサブスクリプションモデルの方がアクセスしやすい場合
• ポートフォリオ標準化： 多数の物件で統一フォーマット

ハイブリッドアプローチ

一部のCREチームは両方の技術を使用しています：

• Matterportで初期の空室マーケティングと計測
• Gaussian Splattingで投資家向けプレゼンとプレミアム物件

デベロッパー向けROIフレームワーク

商業不動産マーケティングは常に測定可能でした。3DGSの価値を定量化する方法：

追跡すべき指標

リースアップ速度

• ベースライン：物件掲載から契約締結までの平均日数（3DGS導入前）
• 目標：リースアップ期間15〜25%短縮
• 測定：3DGSツアーあり/なしの類似物件を比較

ツアーから内見への転換

• ベースライン：バーチャルツアー視聴者のうち、現地内見を希望する割合
• 目標：より質の高い内見（バーチャル探索で事前スクリーニング済み）
• 測定：バーチャルツアー閲覧 → 現地内見リクエスト → 契約締結を追跡

投資家エンゲージメント

• ベースライン：プレゼンから面談への転換率
• 目標：投資資料との接触時間増加
• 測定：3DGSツアーでの滞在時間、再訪問、共有行動

地理的リーチ

• ベースライン：コミットメント前に現地訪問を必要とする見込み客の割合
• 目標：リモートステークホルダーからのコミットメントを可能に
• 測定：対面なしで成約した案件

ROI計算例

シナリオ： 延床面積6,000坪のAクラスオフィス開発（東京都心）

潜在価値： 2ヶ月早いリースアップ = 3億6,000万円の空室コスト削減 ROI： 72倍のリターン

1ヶ月の改善でも、技術投資の何倍ものリターンが得られます。

技術的考慮事項

大規模空間の課題

商業物件には独自の技術的課題があります：

反射面

• ガラスカーテンウォール、磨かれた床、鏡面は撮影アルゴリズムを混乱させる可能性
• 解決策：複数の撮影角度、アーティファクト除去を含むプロフェッショナル処理

高天井とアトリウム

• 標準的なスマートフォン撮影では上部が写らない可能性
• 解決策：ドローン撮影、高所からのカメラ位置、または複数フロアの撮影

照明のばらつき

• オフィスビルは窓際とコア部分で照明が大きく異なる
• 解決策：一定の照明条件で撮影、後処理での調整

WebGPUパフォーマンス

最新のWebビューワーはWebGPUを活用して大幅なパフォーマンス向上を実現：

• 大規模フロア（1,500坪以上）も最新ブラウザでスムーズにレンダリング
• プログレッシブローディングで表示エリアを優先し、ナビゲーションに応じて詳細をロード
• モバイル最適化により、現地ミーティングでのタブレットベースプレゼンが可能

ファイルサイズとホスティング

商業物件の撮影は住宅よりも大きくなる傾向：

最適化戦略：

• プログレッシブローディング（低解像度を先に表示、徐々に高精細化）
• 地理的セグメンテーション（表示中のエリアのみロード）
• グローバルアクセス向けCDN展開

導入ガイド

オプション1：自社撮影

最適： 初期評価、小規模物件、頻繁な更新

機材：

• 最新スマートフォン（iPhone 14以降、またはフラッグシップAndroid）
• スタビライザー/ジンバル（推奨）
• 良好な照明（自然光または補助照明）

プロセス：

1. 空間を歩きながら動画を録画（規模に応じて20〜60分）
2. 処理サービスにアップロード（Polycam、Luma AI、Postshot）
3. 最適化されたファイルを確認・エクスポート
4. Webビューワーにデプロイ

制限： 大規模/複雑な空間では品質に上限、処理のコントロールが限定的

オプション2：プロフェッショナル撮影

最適： プレミアム物件、投資家向け資料、大規模開発

プロが提供するもの：

• 最適化された撮影計画（アーティファクト最小化、カバレッジ最大化）
• プロフェッショナル機材（高性能センサー、スタビライゼーション）
• 後処理とクリーンアップ
• カスタムビューワーデプロイ
• マーケティングシステムとの連携

タイムライン：

• 撮影：現地1〜2日
• 処理：3〜7日
• ビューワーデプロイ：1〜2週間
• 合計：2〜4週間

オプション3：カスタム統合

最適： ポートフォリオ全体での展開、ブランド体験、複雑なワークフロー

カスタム開発に含まれるもの：

• 企業アイデンティティに合わせたブランドビューワー
• プロパティマネジメントシステムとの連携
• アナリティクスとリード獲得
• マルチプロパティナビゲーション
• 埋め込み用APIアクセス

投資額： 200万〜750万円以上（複雑さによる）

よくある落とし穴

技術的な問題

ガラスと鏡： 反射面はアーティファクトを生成。反射角度を最小化する撮影経路を計画するか、手動クリーンアップの予算を確保。

動く要素： 人、車両、一時的な備品はゴースティングとして現れる。可能な限り撮影前に空間をクリアに。

工事中の残材： 未完成空間には埃、機材、資材がある。「現実」を見せるか、より綺麗な状態を待つか判断が必要。

戦略的なミス

早期の過剰投資： まずフラッグシップ物件1つで始め、学び、それからスケール。

モバイルを無視： 多くのステークホルダーがタブレットやスマートフォンで閲覧。ローンチ前にモバイル体験をテスト。

静的なデプロイ： 3DGSは更新されてこそ最大の価値を発揮。特に工事中は、更新撮影の予算を確保。

CTAの欠如： すべてのツアーは次のアクションにつなげるべき——内見予約、ブローカーへの連絡、詳細情報のリクエスト。

Utsuboについて

Utsuboは、没入型デジタル体験を専門とするクリエイティブテクノロジースタジオです。Three.jsとWebGPUを使用したカスタム3Dビューワーとインタラクティブインスタレーションを開発しています。

商業不動産向けサービス：

• カスタムブランド3DGSビューワー
• WebGPU最適化デプロイ
• 物件マーケティングプラットフォームとの連携
• ポートフォリオ全体ソリューション

Webベース3Dの専門性により、ビューワーはどこでも動作——ダウンロード不要、プラグイン不要、URLだけでアクセス可能。

物件への3DGS導入をご検討ですか？

Gaussian Splattingが貴社の商業不動産マーケティング戦略にどうフィットするか、ご相談ください。

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メール：contact@utsubo.co

チェックリスト：商業不動産向け3DGS導入

• 主要ユースケースを定義（プレリース、投資家向けプレゼン、記録、またはすべて）
• 現在のバーチャルツアー技術を監査し、ギャップを特定
• 初期導入用のパイロット物件を1〜2件選定
• 撮影アプローチを決定（自社、プロフェッショナル、またはハイブリッド）
• ROI追跡用のベースライン指標を設定
• ビューワーデプロイを計画（自社ホスト vs マネージド）
• リーシングチームに3DGSツアーのプレゼン方法をトレーニング
• 工事中プロジェクトの更新スケジュールを作成
• 既存のCRM・マーケティングワークフローと連携
• 学びを記録し、ポートフォリオ全体への展開を計画

FAQ

商業物件でのGaussian Splattingの費用は？

物件規模とデプロイの複雑さにより異なります。自社撮影と基本処理：10万〜30万円。プロフェッショナル撮影と標準ビューワー：80万〜250万円。カスタムブランドビューワーと連携：250万〜750万円以上。エンタープライズポートフォリオソリューションは物件単位で価格設定、ボリュームディスカウントあり。

建設中の建物を撮影できますか？

はい——これは3DGSの最も強力なユースケースの一つです。複数段階で撮影し、進捗を見せましょう。未完成空間はより多くのビジュアルアーティファクト（埃、一時的な資材）がある可能性があります。多くのデベロッパーは工事中に毎月撮影しています。

Gaussian Splattingは大型倉庫でも機能しますか？

はい、ただし大規模な産業用スペースは慎重な計画が必要です。セクションに分けて撮影し、高天井にはドローン映像を使用し、より大きなファイルサイズを想定してください。処理時間はスペースのサイズに応じて増加します。3,000坪以上の施設には、プロフェッショナル撮影を推奨します。

商業施設において3DGSとMatterportはどう比較されますか？

Gaussian Splattingはよりスムーズなナビゲーションと優れた屋外連携を提供——屋外エリアのある商業施設には重要です。Matterportはより迅速なデプロイと内蔵の計測機能を提供。フラッグシップ商業施設には3DGSがよりプレミアムな体験を創出。迅速な空室マーケティングにはMatterportで十分な場合もあります。

商業空間を撮影するために必要な機材は？

最低限：最新スマートフォン（iPhone 14以降、フラッグシップAndroid）と安定した手。推奨：スマートフォンジンバル、補助照明。プロフェッショナル：専用360度カメラ、大規模空間用ドローン、プロフェッショナル処理パイプライン。

3DGSツアーをウェブサイトに埋め込むには？

ほとんどの3DGSビューワーはiframeまたはJavaScriptで埋め込み可能。自社ホストソリューションは技術的なセットアップが必要。マネージドサービス（Utsuboのカスタムビューワーなど）はホスティングを担当し、埋め込みコードを提供。プロパティマネジメントプラットフォームとの連携にはAPI開発が必要な場合があります。

3DGSツアーで見込み客は空間を計測できますか？

ネイティブの計測ツールは3DGSビューワーの標準機能ではありません（Matterportとは異なり）。一部のカスタムビューワーには計測機能が含まれています。計測が重要な用途では、3DGSをフロアプランやMatterportで補完することを検討してください。

3DGSツアーのロード時間はどのくらい？

最適化された商業物件ツアーは通常15〜45秒でロードされます（サイズと接続速度による）。プログレッシブローディングにより初期ビューがより早く表示され、ユーザーのナビゲーションに応じて詳細がロードされます。CDNデプロイによりグローバルオーディエンスへのロード時間が改善されます。